Qui n’a pas rêvé de détenir les murs d’une boutique afin de pouvoir en tirer des loyers ? L’investissement locatif commercial a de nombreux atouts : rendements souvent supérieurs à ceux de l’immobilier locatif traditionnel, baux de plus longue durée et impayés moins fréquents. Il est en revanche moins accessible de part un ticket d’entrée élevé (150 000€ et bien davantage pour un emplacement de premier ordre) et des offres d’autant plus rares que le secteur est porteur (centre-ville, zone piétonne…). Aussi, lorsque l’on détient un immeuble bien placé, pourquoi ne pas envisager d’en transformer le rez-de-chaussée en local commercial ?
Faire changer l’usage du bâtiment
Dans les villes de moins de 200 000 habitants, le changement d’usage de l’immeuble – qui passe de local d’habitation à local commercial – ne nécessite aucune autorisation administrative.
Cette dernière n’est pas non plus requise lorsque l’activité commerciale ou professionnelle est exercée par le propriétaire occupant à titre de résidence principale, dès lors qu’il n’y aura aucune réception de marchandises ou de clients.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, et dans trois départements (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne sauf zones franches urbaines), il faut en revanche obtenir une autorisation du maire.
Obtenir l’éventuelle autorisation de la copropriété
Lorsque le local à transformer est situé en rez-de-chaussée, mais dans une copropriété, il faut vérifier les modalités du règlement de cette copropriété (qui ne doit pas en effet pas interdire la possibilité d’une activité professionnelle ou commerciale), puis obtenir l’accord des autres copropriétaires.
Demander une autorisation d’urbanisme
En regard des règles d’urbanisme, transformer un logement en local commercial ou professionnel constitue un changement de destination de l’immeuble : rien ne peut donc être entrepris sans l’aval des services concernés. Si la façade de l’immeuble ou sa structure porteuse doit être modifiée, il est nécessaire d’obtenir un permis de construire.
Si les travaux sont circonscrits à l’intérieur, une déclaration préalable de travaux est exigée. En Île-de-France, il faut en plus un agrément administratif. Dans tous les cas, et dans les 3 mois qui suivent ce changement, il faut s’adresser au centre des impôts de sa commune pour que l’administration fiscale puisse ajuster les bases de la valeur locative cadastrale du local ainsi transformé.
Établir le bail commercial ou le bail professionnel
Une fois les autorisations obtenues et les travaux effectués, vient l’étape du contrat de location. Tout bail commercial (pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal) ou professionnel (à destination des professions libérales réglementées ou non) répond à des règles précises : durée de bail minimale (6 ans minimum pour un professionnel libéral, 9 ans pour un commerçant), versement d’un dépôt de garantie, établissement d’un état des lieux, modalités de révision du loyer, etc. Dans un cas comme dans l’autre, le loyer est librement fixé. Pour le bail commercial, le versement d’un pas-de-porte (ou droit d’entrée) peut, en plus, être décidé.
Agence MIG/Uni-éditions – mars 2015